Bu makalede, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kiracının tahliyesi ve kiracının hakları ele alınacaktır. Doğal afetlere dayanıklı olmayan yapıların yerine sağlam yapıların inşasının amaçlandığı Kentsel Dönüşüm kapsamı içerisine alınan eski binada oturmaya devam eden kiracının tahliyesi için gerekli bir takım şartlar ve prosedürler mevcuttur. Bu konu 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da ve 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmektedir.
Bir binanın Kentsel Dönüşüm kapsamına girmesi için; öncelikle yapının doğal afetlere karşı risk tespitinin yapılması gerekir. Kat maliklerinden birinin binanın risk tespitinin yapılması için Denetleme Kuruluşlarına veya İdareye başvurması sonucunda bina riskli bulunursa Riskli Yapı Tespit Raporu düzenlenir. Raporun idareye sunulması akabinde idare tarafından binanın riskli yapı olduğu ilgili tapu müdürlüğüne bildirildikten sonra tapu müdürlüğü tarafından kentsel dönüşüm projesi kapsamına giren yapının maliklerine binanın riskli olduğuna ilişkin tebligat gönderilir. Bu tebligatta; binanın riskli olduğu, kat maliklerinin 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine itiraz etme hakkının bulunduğu, aksi takdirde 60 gün içerisinde yapının yıkılması gerektiği ve riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir.
Bina için riskli yapı kararı alındığında, itiraz etme hakkı yalnızca maliklere ait olup kiracıların ve yapı üzerindeki bağımsız bölümlerde ipoteği bulunan kişilerin, riskli yapı tespitine itiraz hakları bulunmamaktadır. İtiraz süresi ve 60 günlük yıkım süresi geçtikten sonra yapının yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir ve yapı yıktırılmamış ise “yapının idari makamlarca yıktırılacağı” belirtilerek 30 günden az olmak kaydıyla ek süre verilir. Verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması durumunda; riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir.
Riskli olarak tespit edilen binaların tahliyesinin verilen süre içerisinde yapılması gerekmektedir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla idarece yapılabilir veya yaptırılabilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarılınca savcılığa suç duyurusunda bulunulur.
Bina için riskli yapı kararı verildiğinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erer fakat kentsel dönüşümde kiracının tahliyesine ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. TBK’nın 350. Maddesinde de yeniden inşa sebebiyle kiracının tahliyesi hususu düzenlenmiş olup kanun maddesinin anlattığı prosedür uzun bir yargılama gerektirebileceğinden kentsel dönüşüm prosedürünün sağladığı kolluk kuvvetlerinin yardımı veya elektrik, su, doğalgaz temininin durdurulması gibi yollarla kiracının tahliye edilmesi daha kısa bir süreç alacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/10295 E. 2014/12270 K. Sayılı kentsel dönüşüm sebebiyle kiracının tahliyesi talepli açılan davaya ilişkin kararına göre; “Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.” Denilmekte olup eğer TBK 350. Maddeye göre tahliye talepli dava açılması yolu seçilirse durumunda imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde kiracıya da bazı haklar tanımıştır. Bu haklar kira yardımı, faiz desteği ve taşınma yardımıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’unun tahliye ve yıktırma başlığını taşıyan 5. Maddesinde: “Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.” denilmekte olup anlaşma ile tahliye edilen yapılarda maliklere, kiracılara, ayni hak sahiplerine çeşitli yardımlar yapılmaktadır. Bu yardımlara karar veren merci Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olup kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içerisinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe veya Belediyeye başvurulur. Yukarıda bahsi geçen taşınma yardımı ise bir defaya mahsus verilecektir. Maliklere ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla (1) bağımsız bölüm için kira yardımı yapılacaktır. Bu kapsamda, maliklerin farklı türden (1) konut + (1) işyeri için kira yardımına başvurabilir.